감정평가 과정상 지역분석 및 개별분석에 관한 설명으로 옳은 것은?
- ①동일수급권(同一需給圈)이란 대상부동산과 대체ㆍ경쟁관계가 성립하고 가치 형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역(圈域)을 말하며, 인근지역과 유사지역을 포함한다.
- ②지역분석이란 대상부동산이 속해 있는 지역의 지역요인을 분석하여 대상부동산의 최유효이용을 판정하는 것을 말한다.
- ③인근지역이란 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 개별요인을 공유하는 지역을 말한다.
- ④개별분석이란 대상부동산의 개별적 요인을 분석하여 해당 지역 내 부동산의 표준적 이용과 가격수준을 판정하는 것을 말한다.
- ⑤지역분석보다 개별분석을 먼저 실시하는 것이 일반적이다.
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정답 ① — 감정평가 과정에서 동일수급권은 대상 부동산과 대체 경쟁 관계가 성립하고 가치 형성에 영향을 미치는 다른 부동산이 존재하는 권역으로, 인근지역과 유사지역을 모두 포함하는 광의의 개념이므로 옳은 설명입니다.
선지별 오답 이유
- ① 동일수급권은 대상부동산의 대체·경쟁 관계에 있는 부동산이 존재하는 권역으로, 인근지역과 유사지역을 포괄하는 개념이므로 옳은 설명입니다. 이는 감정평가에서 가치 형성 요인을 파악하는 데 중요한 범위 설정입니다.
- ② 지역분석은 해당 지역의 표준적 이용과 가격수준을 파악하는 것이 주된 목적이며, 대상부동산의 최유효이용을 판정하는 것은 개별분석의 역할입니다.
- ③ 인근지역은 대상부동산이 속한 지역으로 지역요인을 공유하며 이용이 동질적인 지역을 의미합니다. 개별요인은 대상부동산 자체의 특성을 말하므로 해당 설명은 틀립니다.
- ④ 개별분석은 대상부동산의 개별적 요인을 분석하여 최유효이용을 판정하고 구체적인 가액을 산정하는 과정입니다. 해당 지역 내 부동산의 표준적 이용과 가격수준을 판정하는 것은 지역분석의 역할입니다.
- ⑤ 감정평가 과정에서는 일반적으로 지역분석을 통해 전체적인 지역 특성과 가격수준을 파악한 후, 이를 바탕으로 개별분석을 실시하여 대상부동산의 가치를 구체화합니다. 따라서 지역분석이 개별분석보다 선행하는 것이 일반적입니다.
관련 개념
감정평가 이론에서 지역분석은 대상 부동산이 속한 지역 전체의 특성과 표준적 이용 및 가격 수준을 파악하는 거시적인 분석입니다. 반면 개별분석은 지역분석을 토대로 대상 부동산 자체의 최유효이용을 판정하고 구체적인 가액을 산정하는 미시적인 분석입니다. 이 두 분석은 상호 유기적이며, 일반적으로 지역분석이 선행하고 개별분석이 후행합니다.
출처: 한국산업인력공단, Q-Net 자료실 · 공공누리 제1유형 · AI 해설 · 자동 검증 통과