매수신청대리인으로 등록한 개업공인중개사가 X부동산에 대한 「민사집행법」상 경매절차에서 매수신청대리의 위임인에게 설명한 내용으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
- ①최선순위의 전세권자는 배당요구 없이도 우선변제를 받을 수 있으며, 이 때 전세권은 매각으로 소멸한다.
- ②X부동산에 대한 경매개시결정의 기입등기 전에 유치권을 취득한 자는 경매절차의 매수인에게 자기의 유치권으로 대항할 수 있다.
- ③최선순위의 지상권은 경매절차의 매수인이 인수한다.
- ④후순위 저당권자의 신청에 의한 경매라 하여도 선순위 저당권자의 저당권은 매각으로 소멸한다.
- ⑤집행법원은 배당요구의 종기를 첫 매각기일 이전으로 정한다.
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정답 ① — 최선순위 전세권자는 배당요구를 해야만 매각대금에서 우선변제를 받을 수 있으며, 이때 전세권은 매각으로 소멸합니다. 만약 배당요구를 하지 않으면 전세권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하게 됩니다. 따라서 배당요구 없이 우선변제를 받으며 전세권이 소멸한다는 설명은 틀렸습니다.
선지별 오답 이유
- ① 최선순위의 전세권자가 배당요구를 하지 않으면 전세권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하며, 매각대금에서 우선변제를 받을 수도 없습니다. 전세권자가 배당요구를 해야만 매각으로 소멸하고 배당을 받을 수 있으므로 해당 선지의 설명은 잘못되었습니다.
- ② 유치권은 경매개시결정의 기입등기 전에 성립하여 점유를 개시한 경우 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있습니다. 이는 유치권이 물권으로서 가지는 대항력에 기인합니다.
- ③ 경매 목적 부동산 위의 최선순위 지상권은 저당권 등 말소기준권리보다 앞서 설정된 경우 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하는 것이 원칙입니다.
- ④ 민사집행법상 경매 절차에서 저당권은 순위와 관계없이 매각으로 모두 소멸합니다. 이는 매수인이 깨끗한 부동산을 취득하게 하여 경매의 효율성을 높이기 위함입니다.
- ⑤ 집행법원은 배당요구의 종기를 최초 매각기일 이전으로 정해야 합니다. 이는 이해관계인들이 배당받을 채권액을 정확히 인지하고 입찰에 참여할 수 있도록 하기 위함입니다.
관련 개념
경매 절차에서 부동산의 권리 관계는 '말소기준권리'를 중심으로 정리됩니다. 말소기준권리보다 선순위인 용익물권(예: 지상권, 전세권)은 매수인이 인수하는 것이 원칙입니다. 다만, 전세권은 배당요구를 하면 소멸하고, 저당권과 같은 담보물권은 순위 불문하고 매각으로 소멸합니다.
출처: 한국산업인력공단, Q-Net 자료실 · 공공누리 제1유형 · AI 해설 · 자동 검증 통과