甲은 자신의 X주택을 보증금 2억원, 월차임 50만원으로 乙에게 임대하였는데, 乙이 전입신고 후 X주택을 점유․사용하면서 차임을 연체하다가 계약이 종료되었다. 계약 종료 전에 X주택의 소유권이 매매를 원인으로 丙에게 이전되었다. 다음 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
- ①특별한 사정이 없는 한 丙이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
- ②연체차임에 대한 지연손해금의 발생종기는 특별한 사정이 없는 한 X주택이 반환되는 때이다.
- ③丙은 甲의 차임채권을 양수하지 않았다면 X주택을 반환받을 때 보증금에서 이를 공제할 수 없다.
- ④X주택을 반환할 때까지 잔존하는 甲의 차임채권은 압류가 되었더라도 보증금에서 당연히 공제된다.
- ⑤X주택을 반환하지 않으면, 특별한 사정이 없는 한 乙은 보증금이 있음을 이유로 연체차임의 지급을 거절할 수 없다.
선지를 골라 바로 채점해 보세요.
정답 ③ — 주택 임대차 시 소유권이 이전되면 새로운 소유자는 임대인의 지위를 승계하므로, 보증금은 임대차 관계 종료 시 발생한 모든 채무를 담보하는 기능을 유지합니다. 따라서 새로운 임대인은 임대차 종료 시 주택 반환 시점에서 임대차 승계 전 발생한 연체 차임도 보증금에서 공제할 수 있습니다.
선지별 오답 이유
- ① 주택임대차보호법에 따라 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하며, 이는 임차인을 보호하기 위한 강행규정입니다. 따라서 새로운 소유자 丙이 임대인의 지위를 승계하는 것은 옳은 설명입니다.
- ② 임차인의 차임 지급 의무 및 그 불이행으로 인한 지연손해금 발생은 임차인이 목적물을 임대인에게 반환할 때까지 계속됩니다. 보증금으로 연체차임 등이 충당되는 시점은 임대차 종료 후 목적물 반환 시점이므로, 지연손해금의 발생도 이때까지로 보는 것이 타당하여 옳은 설명입니다.
- ③ 대법원 판례에 따르면, 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하므로 임대보증금 반환채무뿐만 아니라 그 보증금으로 담보되는 임차인의 연체차임채권 등도 승계합니다. 따라서 丙은 甲의 차임채권을 명시적으로 양수하지 않았더라도, 주택 반환 시 보증금에서 연체차임을 공제할 수 있으므로 이는 틀린 설명입니다.
- ④ 보증금은 임대차 관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하며, 이러한 담보 기능은 임대차 종료 후 주택 반환 시 현실적으로 발휘됩니다. 설령 임대인의 특정 차임채권이 압류되었다 하더라도 보증금의 담보 기능에 영향을 주지 않으므로, 보증금에서 연체차임을 당연히 공제할 수 있어 옳은 설명입니다.
- ⑤ 임차인은 보증금이 있음을 이유로 연체된 차임의 지급을 거절할 수 없습니다. 보증금은 임대차 관계 종료 시까지 임차인의 모든 채무를 담보하는 것이며, 임대차 기간 중 차임 지급은 임차인의 주된 의무이므로 옳은 설명입니다.
관련 개념
주택임대차보호법에 따라 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하며, 이때 임대보증금 반환채무도 양수인에게 이전됩니다.
임대보증금은 임차인의 채무를 담보하는 기능을 가지며, 임대차 종료 시 주택 반환 완료 후 최종적으로 정산됩니다.
따라서 새로운 임대인은 임차인의 명도 완료 시까지 발생한 모든 채무를 임대보증금에서 공제할 수 있습니다.
임대보증금은 임차인의 채무를 담보하는 기능을 가지며, 임대차 종료 시 주택 반환 완료 후 최종적으로 정산됩니다.
따라서 새로운 임대인은 임차인의 명도 완료 시까지 발생한 모든 채무를 임대보증금에서 공제할 수 있습니다.
출처: 한국산업인력공단, Q-Net 자료실 · 공공누리 제1유형 · AI 해설 · 자동 검증 통과