개업공인중개사가 중개의뢰인에게 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차를 중개하면서 임대인을 상대로 지상건물에 대한 매수청구권을 행사할 수 있는 임차인에 대하여 설명하였다. 이에 해당하는 자를 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따르며, 특별한 사정은 고려하지 않음)
ㄱ. 종전 임차인이 신축한 건물을 매수한 임차인
ㄴ. 차임연체를 이유로 계약을 해지당한 임차인
ㄷ. 건물을 신축하였으나 행정관청의 허가를 받지 않은 임차인
ㄹ. 토지에 지상권이 설정된 경우 지상권자로부터 그 토지를 임차하여 건물을 신축한 임차인
- ①ㄱ, ㄴ
- ②ㄴ, ㄷ
- ③ㄷ, ㄹ
- ④ㄱ, ㄴ, ㄹ
- ⑤ㄱ, ㄷ, ㄹ
선지를 골라 바로 채점해 보세요.
정답 ⑤ — 토지임차인의 지상물매수청구권은 임차인의 투자회수 보호를 위한 권리로, 건물의 신축 주체나 허가 여부와 무관하게 건물의 소유자이자 임차인에게 인정되며, 임차인의 귀책사유로 계약이 해지된 경우에는 행사할 수 없습니다. 지상권자로부터 토지를 임차한 경우에도 지상권자를 상대로 매수청구권 행사가 가능합니다.
선지별 오답 이유
- ① 종전 임차인이 신축한 건물을 매수한 임차인: 해당 임차인은 신축 건물의 소유권을 취득하여 토지임차인의 지위에 있으므로, 지상건물매수청구권을 행사할 수 있습니다. 지상물매수청구권은 건물의 소유자인 토지임차인에게 인정됩니다.
- ② 차임연체를 이유로 계약을 해지당한 임차인: 임차인의 채무불이행(차임연체 등)으로 임대차계약이 해지된 경우에는 지상물매수청구권을 행사할 수 없습니다. 이는 임차인의 귀책사유로 인한 계약 종료이기 때문입니다.
- ③ 건물을 신축하였으나 행정관청의 허가를 받지 않은 임차인: 건물이 행정관청의 허가를 받지 않은 무허가 건물이거나 미등기 건물이라도 경제적 가치가 있고 사용에 지장이 없는 독립적인 건물이라면 지상물매수청구권의 대상이 됩니다.
- ④ 토지에 지상권이 설정된 경우 지상권자로부터 그 토지를 임차하여 건물을 신축한 임차인: 지상권자가 토지를 임대하여 임차인이 건물을 신축한 경우, 해당 임차인은 임대인인 지상권자를 상대로 지상물매수청구권을 행사할 수 있습니다. 다만, 토지소유자를 상대로는 매수청구권을 행사할 수 없습니다.
- ⑤ ㄱ, ㄷ, ㄹ: ㄱ, ㄷ, ㄹ 모두 지상물매수청구권 행사 요건을 충족하는 경우에 해당합니다. 따라서 이들이 모두 포함된 이 선지가 정답입니다.
관련 개념
토지 임차인의 지상물매수청구권은 토지 임대차계약 기간이 만료되었음에도 임대인이 계약 갱신을 거절할 경우, 임차인이 지상건물을 매수해 줄 것을 청구할 수 있는 권리입니다. 이 권리는 임차인의 건물 투자액 회수를 보호하기 위한 강행규정으로, 임차인의 귀책사유로 계약이 종료된 경우에는 원칙적으로 인정되지 않습니다. 매수청구권의 대상이 되는 건물은 반드시 적법한 허가를 받거나 등기된 건물일 필요는 없으며, 경제적 가치가 있는 독립적인 건물이면 충분합니다.
출처: 한국산업인력공단, Q-Net 자료실 · 공공누리 제1유형 · AI 해설 · 자동 검증 통과