토지임차인의 지상물매수청구권에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
민법- ①토지임차인은 자신의 채무불이행으로 인해 계약이 해지된 경우, 지상물매수청구권을 행사할 수 있다.
- ②지상물매수청구권은 재판상으로 뿐만 아니라 재판 외에서도 행사할 수 있다.
- ③토지임차인이 지상물매수청구권을 행사하면 임대인의 승낙여부와 관계없이 매매계약이 성립한 경우와 같은 효력이 생긴다.
- ④대항력 있는 토지임차권의 경우, 임차권 소멸 후 그 토지가 제3자에게 양도되더라도 토지임차인은 신소유자에 대하여 지상물매수청구권을 행사할 수 있다.
- ⑤건물 소유를 목적으로 한 기간약정 없는 토지임대차계약이 임대인의 해지통고로 종료한 경우, 임차인은 계약갱신을 청구하지 않고 지상물매수청구권을 행사할 수 있다.
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정답 ① — 토지임차인의 차임 연체 등 채무불이행을 이유로 임대차계약이 해지된 때에는 지상물매수청구권이 인정되지 않으므로 채무불이행으로 해지된 경우에도 행사할 수 있다고 한 설명은 틀립니다.
선지별 오답 이유
- ① 임차인의 채무불이행: 판례에 따르면 토지임차인의 차임 연체 등 채무불이행으로 인하여 임대차계약이 해지된 경우에는 임차인에게 지상물매수청구권이 인정되지 않습니다. 따라서 채무불이행으로 해지된 경우에도 행사할 수 있다고 본 설명은 옳지 않습니다.
- ② 재판 외 행사: 지상물매수청구권은 형성권으로서 그 행사에 특별한 방식이 요구되지 않으므로, 재판상으로 청구하는 것은 물론 재판 외에서 의사표시를 하는 방식으로도 유효하게 행사할 수 있습니다.
- ③ 형성권의 효력: 지상물매수청구권은 형성권에 해당하므로, 임차인이 적법하게 매수청구권을 행사하면 임대인의 승낙 여부와 관계없이 곧바로 해당 지상물에 관하여 시가에 따른 매매계약이 성립한 것과 동일한 법률효과가 발생합니다.
- ④ 대항력과 신소유자: 등기된 토지임차권이나 건물을 등기하여 대항력을 갖춘 토지임차권의 경우, 임차권이 존속 중 또는 소멸 후 토지가 제3자에게 양도되더라도 대항력을 통해 신소유자에 대하여 지상물매수청구권을 행사할 수 있습니다.
- ⑤ 임대인의 해지통고: 기간 약정이 없는 토지임대차에서 임대인이 해지통고를 하여 임대차관계가 종료된 경우에는 임대인이 계약 갱신을 거절한 것으로 볼 수 있으므로, 임차인은 별도로 계약갱신을 청구할 필요 없이 곧바로 지상물매수청구권을 행사할 수 있습니다.
관련 개념
민법 제643조의 지상물매수청구권은 토지임대차 종료 시 임차인이 축조한 지상 시설의 잔존 가치를 보존하고 투하자본 회수를 돕기 위한 형성권입니다.
임대차기간이 만료되고 지상물이 현존할 때 계약갱신을 먼저 청구하고 거절당해야 하는 것이 원칙이지만, 임대인이 해지통고를 한 때에는 갱신 청구 없이 곧바로 매수청구를 할 수 있습니다.
지상물매수청구권은 재판상·재판 외에서 모두 행사할 수 있으며 행사 즉시 매매유사의 효력이 발생하나, 임차인의 차임연체 등 채무불이행으로 계약이 해지된 경우에는 행사할 수 없습니다.
임대차기간이 만료되고 지상물이 현존할 때 계약갱신을 먼저 청구하고 거절당해야 하는 것이 원칙이지만, 임대인이 해지통고를 한 때에는 갱신 청구 없이 곧바로 매수청구를 할 수 있습니다.
지상물매수청구권은 재판상·재판 외에서 모두 행사할 수 있으며 행사 즉시 매매유사의 효력이 발생하나, 임차인의 차임연체 등 채무불이행으로 계약이 해지된 경우에는 행사할 수 없습니다.
출처: 한국산업인력공단, Q-Net 자료실 · 공공누리 제1유형 · AI 해설 · 자동 검증 통과