다음 자료를 활용하여 직접환원법으로 평가한 대상부동산의 수익가액은? (단, 주어진 조건에 한하며, 연간 기준임)
○ 가능총소득: 8,000만원
○ 공실손실상당액 및 대손충당금: 가능총소득의 10%
○ 수선유지비: 400만원
○ 화재보험료: 100만원
○ 재산세: 200만원
○ 영업소득세: 300만원
○ 부채서비스액: 500만원
○ 환원율: 10%
- ①5억 7천만원
- ②6억원
- ③6억 5천만원
- ④6억 7천만원
- ⑤6억 8천만원
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정답 ③ — 직접환원법으로 수익가액을 산정하기 위해 먼저 가능총소득에서 공실손실상당액 및 대손충당금을 제외하여 유효총소득을 구하고, 여기서 영업경비를 공제하여 순영업소득을 산정합니다. 이때 영업소득세와 부채서비스액은 영업경비에 포함되지 않으며, 산정된 순영업소득을 환원율로 나누면 수익가액이 도출됩니다.
선지별 오답 이유
- ① 5억 7천만원은 순영업소득 계산 시 영업소득세까지 영업경비에 포함하여 잘못 계산한 경우 발생할 수 있는 금액입니다.
- ② 6억원은 올바른 계산 결과가 아닙니다. 특히 영업경비의 항목 구분에 유의해야 합니다.
- ③ 6억 5천만원은 유효총소득(8,000만원 - 800만원 = 7,200만원)에서 수선유지비, 화재보험료, 재산세(총 700만원)를 공제한 순영업소득 6,500만원을 환원율 10%로 나눈 정확한 결과입니다.
- ④ 6억 7천만원은 올바른 계산 결과가 아닙니다. 각 항목의 포함 여부를 정확히 확인해야 합니다.
- ⑤ 6억 8천만원은 올바른 계산 결과가 아닙니다. 계산 과정에서 실수가 있었을 수 있습니다.
관련 개념
직접환원법은 수익환원법의 일종으로, 대상부동산의 1년 동안의 순영업소득(NOI)을 환원율(R)로 나누어 수익가액을 산정하는 방법입니다. 순영업소득은 가능총소득에서 공실손실상당액 및 대손충당금을 제외한 유효총소득에서 운영경비를 공제하여 구하며, 이때 영업소득세, 부채서비스액, 감가상각비 등은 운영경비에 포함되지 않는다는 점에 유의해야 합니다. 즉, 수익가액 = 로 계산됩니다.
출처: 한국산업인력공단, Q-Net 자료실 · 공공누리 제1유형 · AI 해설 · 자동 검증 통과