임차인 甲이 임대인 乙에게 지상물매수청구권을 행사하는 경우에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
- ①甲의 매수청구가 유효하려면 乙의 승낙을 요한다.
- ②건축허가를 받은 건물이 아니라면 甲은 매수청구를 하지 못한다.
- ③甲 소유 건물이 乙이 임대한 토지와 제3자 소유의 토지 위에 걸쳐서 건립된 경우, 甲은 건물 전체에 대하여 매수청구를 할 수 있다.
- ④임대차가 甲의 채무불이행 때문에 기간 만료 전에 종료되었다면, 甲은 매수청구를 할 수 없다.
- ⑤甲은 매수청구권의 행사에 앞서 임대차계약의 갱신을 청구할 수 없다.
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정답 ④ — 임차인의 채무불이행으로 임대차계약이 종료된 경우 지상물매수청구권은 인정되지 않습니다. 이 권리는 임차인의 귀책사유 없이 임대차 관계가 종료되었을 때 임차인의 지상물에 대한 투하 자본 회수를 돕기 위한 제도입니다.
선지별 오답 이유
- ① 지상물매수청구권은 형성권이므로, 임대인의 승낙 여부와 상관없이 임차인의 일방적인 의사표시로 그 효력이 발생합니다.
- ② 지상물매수청구권의 대상이 되는 건물은 반드시 건축허가를 받은 적법한 건물일 필요는 없으며, 무허가 건물이라도 객관적 가치가 있다면 매수청구권의 대상이 될 수 있습니다.
- ③ 건물이 임대인이 임대한 토지 외에 제3자 소유의 토지 위에 걸쳐서 건립된 경우, 임차인은 임대인 소유의 토지 위에 있는 건물 부분에 한하여 매수청구권을 행사할 수 있으며, 건물 전체에 대한 매수청구는 원칙적으로 인정되지 않습니다.
- ④ 임차인의 차임 연체 등 채무불이행을 이유로 임대차계약이 해지된 경우에는 지상물매수청구권이 인정되지 않는다는 것이 판례의 일관된 입장입니다.
- ⑤ 민법 제643조에 따르면 임차인은 임대차 종료 시 먼저 계약의 갱신을 청구할 수 있으며, 임대인이 갱신을 원하지 않을 때 비로소 지상물매수청구권을 행사할 수 있는 것이 원칙입니다.
관련 개념
지상물매수청구권은 토지 임차인이 건물 등 지상물을 축조하여 현존하고 임대차가 종료한 경우, 임대인에게 건물 등의 매수를 청구할 수 있는 형성권입니다. 이는 임차인의 투하 자본 회수를 보장하고, 토지의 효율적 이용을 도모하기 위한 제도로, 임차인에게 불리한 특약은 효력이 없는 강행규정입니다. 다만, 임차인의 채무불이행으로 임대차계약이 종료된 경우에는 이 권리가 인정되지 않습니다.
출처: 한국산업인력공단, Q-Net 자료실 · 공공누리 제1유형 · AI 해설 · 자동 검증 통과